万科燃尽倒计时：看透地产巨头陨落，读懂中国地产几十年真相
万科，中国房地产行业的优等生、行业标杆企业，如今已迈入燃尽倒计时。2010年，它是国内首个突破千亿销售额的地产公司；2015年“宝万之争”危机时刻，深圳地铁集团力挽狂澜，强强联合让它重获新生。可到2025年11月27日，万科的命运急转直下，股债双杀，狼狈不堪。
一个地产行业的庞然大物、曾经最赚钱的企业，为何会突然垮掉？家底雄厚、盈利颇丰的它，即便外部环境低迷，哪怕缩小规模，难道就不能安全经营，为何会突然爆雷？今天咱们就深聊万科，看透它，便能读懂中国地产这几十年的脉络。
当年的万科，靠杠杆把利润做到极致
先说说当年的万科到底有多赚钱。以一个规划建筑面积10万平米的住宅小区为例，假设楼面地价每平1万元，单方建造成本5500元，万科这个项目的总投资就是（10000+5500）×10万=15.5亿元。地产项目静态回报率差异较大，县城可达31%，城市因地价高回报率偏低，折中按平均18%计算，这个项目的净利润约为15.5亿×18%=2.79亿元。
房地产投入产出周期通常为3年，18%的静态收益率需3年全额兑现，折算下来年化收益率仅6%，只比当时5年定期存款利率4%略高，看似吸引力不大。但真正的盈利核心，藏在杠杆操作里——所谓杠杆，就是借别人的钱做自己的事，普通百姓买房按揭贷款，本质也是杠杆。
举个简单例子：全款100万买房，次年200万卖出，收益率100%；若用50万首付加50万贷款买房，次年同价卖出，收益率直接飙升至300%，且100万启动资金能买两套，最终可回收400万，这才是资本赚钱的核心逻辑。靠杠杆压低自有资金支出、提高收益率，进而扩大规模、多盘联动，实现总收益最大化，万科正是这套逻辑的极致践行者。
按国家规定，普通商品住房项目自有资金最低比例为20%，上述15.5亿项目，万科至少需自掏3.1亿首付。但作为行业龙头，万科通过三重杠杆进一步压缩自有资金：一是要求总包单位垫付30%~50%成本，不垫付就不发包；二是分期开发，用首期销售回款覆盖后续建设资金；三是拖延地价款，临近预售时找短期过桥贷款垫付，回款到账后再快速归还。
这些杠杆成本按时间计费，倒逼工程提速，拿地后100天就得开售，这也是国内多数房子工程质量堪忧、预售制屡遭抵触却仍被频繁使用的核心原因——普通人盯着“水泥盒子”，房企真正看重的是资金周转效率。通过这套操作，万科能将单个项目实际自有资金支出压缩至1亿元，1亿本金换2.79亿利润，三年总利润率279%，年化收益率93%，远超实体店铺10%~40%的年化收益，属于实打实的暴利。
这还不是终点，万科还会引入社会合作方组建项目公司，采用“股权与收益分离”模式：投资比例上万科出20%、合作方出80%，收益分配却反过来，万科拿80%、合作方拿20%。看似合作方吃亏，实则他们算的是另一笔账：1亿本金出8000万，三年拿20%利润即5580万，年化收益率23.25%，比多数理财产品划算，因此合作方趋之若鹜。
此时万科仅需自掏2000万本金，就能撬动1.78亿利润，三年总收益率1116%，年化372%；且这2000万也无需公司全额承担，还会通过员工强制性跟投计划募集资金，继续用别人的钱操盘。多重杠杆叠加下，万科最终收益率轻松超400%，远超中国制造业6%~11%的净资产收益率，盈利夸张程度可见一斑。
房子早已不是房子，是城市的“金融股票”
看到这里不难发现，房地产早已不是单纯的“建房卖房”行业，本质是金融产业。房子更像一座城市的股票，买房行为实际是入股城市金融游戏，“水泥盒子”只是附带的低成本抵押物。若看不清这份金融属性，仅为居住花高价买城市高层住宅，难免有“买椟还珠”之嫌——农村宅基地住宅、城市独栋别墅有地有产，才算真正的房子；而交70年土地出让金、建在半空的高层，本质只是个居住盒子。
中国高速发展的前20年，绝大多数房企都深谙此道，万科并非个例。所谓“中国速度”，背后正是高收益率倒逼的效率竞赛，慢一步就会错失机会，时间就是金钱的逻辑被发挥到极致。海量金融杠杆带来的财富效应，以借贷形式渗透社会各个角落，全民被刺激着加杠杆买房，每个劳动力都预支未来30年薪水，一次性交给开发商。
而房价中占比极高的地价，最终流入政府口袋，成为修铁路、建学校、发公务员工资的资金来源，国内诸多基建成就，本质是购房者未来收入的提前透支。若把民间财富与发展成就比作一列火车，地产金融业就是核心火车头，靠资金流动性催生各类需求，带动各行各业发展。
赚得盆满钵满，为何连20亿都拿不出？
按常理，年化收益率超400%的万科，理应资金充裕，可现实却截然相反。2016年“宝万之争”后，万科第一大股东变为深圳地铁集团，持股27%，理论上应向深铁分红，但如今万科不仅分不出红利，还需深铁反向输血。资料显示，截至2026年11月12日，深铁累计向万科借贷307.96亿，仍填不满窟窿；2025年11月26日，万科连20亿债务都无力偿还，只能宣布展期。
要知道，万科曾营收近3000亿、账面净利润4000多亿，即便后续营收下滑，2023年仍有100多亿净利润，20亿对它本不算难事。身为国企的深铁，资金名义上属于全民集体，万科不仅不分钱，还需集体买单，赚来的钱到底去哪了？答案很简单：粮仓缺粮，只因“硕鼠”作祟。
2016年王石退休后，万科副总祝久胜及其团队接任，同年万科向金融平台“彭金所”注资3亿，成为其第一大股东，祝久胜兼任彭金所董事长，主导业务运作。自此，管理层搭建起以彭金所为核心的体外资金循环体系，核心目的就是掏空公司利润，转移至个人名下。
具体操作分三步：一是将项目回款、应缴税款等资金，低息存入关联公司博商顺泰；二是彭金所将这些资金包装成高息贷款产品；三是员工参与项目跟投缺钱时，彭金所以10%年化利率放贷，员工再用这笔钱购买博商顺泰年化20%的理财产品。这套闭环将项目利润拆分为博商顺泰收益、彭金所利息、员工回报三部分，本该属于深铁与中小股东的利润大幅缩水，每次资金空转产生的利差，最终都流入高管控制的账户。
除了金融空转套利，高管还通过“小股操盘”输送利益。比如前文2000万本金撬动高利润的项目，高管控制的彭金所仅出资100万（占5%），却要求合作方承担95%资金，最终能拿走30%~40%利润（至少6000万）；且这100万也无需高管自掏，靠上市公司股权配资就能融到，实现“零成本赚大钱”。
2020年万科销售面积4600多万平米，相当于460个10万平米项目，2025年上半年也有54个项目，即便单个项目单一路径抽成6000万，总体窟窿也极为庞大。此外，高管还成立上百个体外影子公司（如北京万鹏、红色崛起等），通过高利放贷给万科、回款后快速注销的方式挪用资金，把烂账留给公司。
行业下行，泡沫终究破灭
房地产上行期，亮眼的财报能掩盖这些资金漏洞；可随着行业下行，财务压力突破临界点，体外金融循环与工程杠杆体系同步瓦解，危机彻底爆发。2024年，博商顺泰理财产品逾期爆雷，旗下资管公司巨亏数百亿，高管失联；2025年，祝久胜等核心高管被捕，董事长辛杰辞职，深铁空降人员接管万科，乱象才逐渐浮出水面。
万科的故事，远不止一家企业的陨落。过去的借贷规模，本质是创造的货币总量，如今购房者的还贷压力真实可感，可本该在市场流转的资金却不知所踪。万科燃尽，只是地产行业冰山一角，水下还藏着多少利益输送的“硕鼠”尚未可知，但我们始终期待，这些侵占集体利益的人能被追责，归还本该属于大众的财富。
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